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城市更新风口到来,哪些房企在布局?

发布于2019-12-26 分类:热点资讯 来源:中指研究院 编辑:admin 阅读(73)

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随着城市开发进程的推进,基于城市产业结构调整、区域功能更新和消费升级的城市空间再造已经越来越重要,在刚刚召开的中央经济会议上,提出“加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造”的要求;12月17日,国务院副总理在住建部座谈会上表示,“要以城市更新为契机做好老旧小区改造,指导各地因地制宜开展工作,尊重群众意愿,满足居民实际需求”。城市更新既有助于激发区域活力、焕新城市面貌、改善生活体验,又有利于缓解土地增量资源日益紧张的局面,目前部分一二线城市通过城市更新加大建设用地供应,房企紧抓市场机遇积极参与城市更新项目,有效增加土地储备。

01 城市更新方兴未艾,一二线城市成主力

一二线重点城市成为城市更新的主战场。一二线城市本身土地资源偏紧,而且老旧建筑存量大,随着相关法规制度的陆续出台,突破执行阻碍,有效推动更新市场发展。一线城市中,深圳与广州的城市更新力度较大,以深圳为例,自2016年以来城市更新的政策支持力度逐渐加大,2017、2018年通过城市更新实现的土地供应占总建设用地供应的比例分别为20.97%、18.35%,2019年规划值为20.5%,其中在居住用地来源中,近三年通过更新渠道贡献的占比更是接近或超过一半。上海则正在对旧式里弄实施更新,今年1-10月,上海中心城区已完成二级旧里以下房屋改造约46万平方米、受益居民2.46万户。

图:2019-2021年广东省“三旧”改造任务分配情况表

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数据来源:广东省自然资源厅

未来,城市更新具有较大的发展空间。据统计,我国建成于2000年前的老旧住宅小区建筑面积约为40亿平米,涉及居民4200万户,这部分住宅对应的更新需求空间广阔,尤其在一二线城市,由于城市发展较早,更新需求更为旺盛。以广东省为例,自2009年开展旧改以来,10年间完成改造42.58万亩,2019年广东省自然资源厅印发《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》,公布了广东省2019-2021年的旧改任务,整个广东省新增的旧改体量达23万亩,未来旧改空间巨大。分城市来看,广州新增实施改造面积超5万亩,佛山有4万亩,深圳、东莞超2万亩,四个城市占广东省新增改造面积的61.74%。

02 老旧住宅、城中村及棚户区改造为重点

根据用地性质,城市更新可以分为老旧住宅改造、城中村改造、棚户区改造、工业用地旧改、商业用地更新、街道更新等类别,结合项目特点,通过城市更新修复并完善城市功能,改善城市环境,提升城市品质,也进一步促进企业的发展。如中海操盘的北辛安棚改项目位于长安街沿线,曾是首钢集团生活配套居住地,未来将被打造成“中海科技金融城”,规划建筑面积达到320万平米,集科技金融商务、高端住宅、综合换乘、购物休闲等多功能为一体,将成为北京城市更新的标杆性项目;万科实施的广州永庆坊街道更新,旧瓶装新酒,在保留原有文化的同时为项目引入现代理念,激发区域活力。

图:城市更新经典案例

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03 合作与深耕,房企持续布局城市更新领域

三大因素驱动房企参与城市更新。一方面一二线城市土地供应趋紧,城市更新是企业布局一二线城市的重要途径之一;另一方面由于开发周期长、需要协调的相关利益复杂,参与城市更新的门槛相对更高,能够锻炼房企综合开发能力,增强企业实力;还有,相比竞争激烈、地价较高的招拍挂拿地方式,具有城市更新操盘能力的房企会有一定竞争壁垒,城市更新的利润率一般会更高一些,提升公司业绩水平。

图:房企参与城市更新的原因

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龙头房企与本土房企为市场参与主体。根据上市房企年报和业绩会信息,共有15家房企披露了城市更新参与情况,涉及城市更新建筑面积3亿多平。规模化参与城市更新的房企可以分为两类,一类是综合实力突出的龙头房企,如融创、恒大、万科,在品牌和融资能力上有一定优势;另一类是深耕本地的特色化房企,由于大湾区政策完善,这类企业主要为聚焦大湾区的粤系房企,如佳兆业、时代、花样年等。

表:上市房企城市更新参与情况

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数据来源:企业年报、业绩会

从布局来看,大湾区仍是城市更新主战场。恒大、佳兆业、龙光、花样年等绝大部分的旧改储备位于大湾区,其中佳兆业占比高达99%,60%位于深圳及广州;恒大在深圳的旧改占比在40%左右。此外,旭辉在太原摘牌250万方地块;富力集团除广州外,在太原、天津、郑州、西安、佛山、珠海等城市也有布局。

合作开发与区域深耕为主要方式。由于城市更新项目投入资金量大,开发周期长,对房企的资金实力形成较大考验,部分房企通过合作开发模式来降低资金占用,保障财务稳健性,如花样年深圳玉石新村旧改项目引资平安不动产,提前回流现金,进一步优化投资结构;同时,城市更新具有明显的区域差异性,房企倾向于区域深耕,如随着大湾区政策的完善,房企持续深耕大湾区,如佳兆业不断加大在大湾区的城市更新项目。

04 总结

在政策支持和土地资源紧缺背景下,城市更新成为房企参与一二线房地产市场的重要途径之一,未来随着房地产市场的发展,房企通过城市更新进一步加大企业与城市发展的融合,焕发城市发展新动能。


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